La loi Carrez est un aspect crucial dans le processus d’évaluation d’un logement. Elle prend en compte la superficie totale du logement, ce qui permet aux acheteurs potentiels de disposer d’une estimation précise. Le Guide Immo vous explique les cas dans lesquels elle s’applique.
Lorsqu’il s’agit de fixer le prix de votre logement, l’un des facteurs les plus importants est sa surface. La loi Carrez existe pour aider aux calculs liés aux surfaces dans des cas particuliers, mais savez-vous lesquels ? Est-ce obligatoire ou facultatif lors de l’achat ou de la location d’un bien immobilier ? Qui est autorisé et suffisamment qualifié pour la mesurer correctement ? Quels sont les risques potentiels liés à des mesures incorrectes ? Nous revenons plus en détail sur toutes ces questions !
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez a été créée le 19 juin 1997 pour assurer la protection des acquéreurs de lots de copropriété en obligeant les vendeurs à faire figurer la surface privative dans toutes les promesses unilatérales, compromis de vente et actes de vente, les contrats de location et de location-vente, ainsi que les ventes en viager. Il s’agit d’un objectif louable qui permet aux acheteurs de prendre des décisions éclairées lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
La loi est très précise sur ce qui est inclus dans le calcul de la surface habitable, et ce qui doit en être exclu. Tous les biens concernés par la loi Carrez voient leur surface calculée selon les mêmes règles mathématiques.
La loi Carrez rend obligatoire la communication de la surface lors de la vente de toute copropriété verticale (appartements) et horizontale (maisons), sans exception. Cela s’applique non seulement aux propriétés résidentielles, mais aussi aux activités commerciales, aux espaces de travail ou aux bureaux, pour autant qu’ils soient situés dans une copropriété.
Dans quels cas la loi Carrez ne s’applique pas ?
La loi Carrez ne s’applique pas dans ces deux cas :
- Pour les maisons individuelles
- Pour les logements en VEFA
Quels éléments sont pris en compte dans la superficie de la loi Carrez ?
Après avoir déduit la surface occupée par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les gaines, les portes et les fenêtres du total de la surface d’un local fermé, ce calcul permet de déterminer sa surface.
Les planchers dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, ou les terrains dont la superficie est inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte dans l’estimation de la valeur d’un local ou d’une maison. de plus, lors du calcul de la loi Carrez pour la surface, il est essentiel de rappeler que les surfaces suivantes ne sont pas prises en compte : les caves, les terrasses, les balcons, les garages et box ainsi que les places de parking.
Dès lors que la surface minimale et la hauteur sous-plafond sont respectées, les pièces suivantes entrent dans le calcul de la superficie loi Carrez :
- Véranda
- Remise
- Réserve
- Grenier
- Combles aménagés ou non aménagés
- Autres sous-sols
Faites attention aux petits détails lorsque vous décidez de ce qui est considéré comme de la surface au sol, car ils peuvent faire toute la différence. Par exemple, les placards qui dépassent 1,80 m répondent aux critères… seulement si leur sol est au même niveau que le reste de votre pièce à vivre. Si un soubassement est présent, il ne sera pas pris en compte pour le calcul de la surface. Cela peut être une mauvaise nouvelle si vous avez des placards intégrés dans votre appartement, car ils réduiront les mètres carrés déclarés de votre surface totale !
Qui réalise la mesure de la loi Carrez ?
Bien que cela ne soit pas légalement nécessaire, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour le calcul de la surface privée. Les calculs peuvent être extrêmement complexes et présenter des difficultés uniques en raison des renfoncements, courbes, mansardes ou autres particularités de chaque espace. Il est donc essentiel d’avoir un diagnostiqueur expérimenté à portée de main pour une précision optimale dans la mesure de la surface de votre propriété.
Vous recevrez un certificat de surface privée loi Carrez de la part du professionnel une fois qu’il aura effectué ses mesures. Ce document est valable pour une durée indéterminée tant que rien n’a modifié l’état du bien (travaux de construction par exemple). Le coût du mesurage peut aller de moins de cent euros à deux cent cinquante euros selon la singularité ou la complexité de votre espace.
En principe, le professionnel assume une responsabilité civile en cas d’action en justice. Néanmoins, les décisions de justice arrivent souvent à des conclusions plus précises lorsqu’il s’agit d’évaluer l’interprétation de la loi sur la responsabilité et le préjudice subi par le vendeur. La législation accorde un abattement de 5% en cas d’erreur de calcul de la surface.
Y’a-t-il des risques en cas de litige avec l’acheteur ?
En vertu de la loi Carrez, si l’acheteur ne reçoit pas les informations nécessaires concernant la superficie d’un bien immobilier ou si les mesures sont inexactes, deux possibilités s’offre à lui. L’acheteur peut intenter une action en justice pour annuler complètement son achat ou demander une compensation par une réduction du prix de vente en raison des erreurs mathématiques.
L’action en nullité
Si la surface n’est pas incluse dans le contrat initial, les acheteurs peuvent demander sa nullité. En signant une vente sans cette information, les acheteurs ont jusqu’à un mois après la signature pour contester et déclarer sa nullité.
Indépendamment du fait que les ventes entre deux personnes peuvent être moins rigoureuses dans leurs procédures, un notaire est toujours essentiel pour que toute transaction soit menée à bien. Sans cette mention ou cette présence, il serait extrêmement improbable que le notaire crée et valide les documents liés à la vente. A l’inverse, si vous signez l’acte authentique contenant ces informations spécifiques, vous perdez le droit de contester sa validité.
Diminution du prix de vente
Que dit la loi ? L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
Peut-on faire une loi Carrez pour de la location ?
La loi Carrez régit les ventes de copropriétés et leurs fractions, tandis que la loi Boutin encadre les locations en matière de surface habitable. La loi ALUR de 2014 a étendu cette réglementation en accordant aux locataires le droit de demander une réduction du loyer en cas d’erreur supérieure à 5% sur la taille de la surface.
En bref, que retenir ?
À première vue, la détermination de la surface d’un logement peut sembler simple. Néanmoins, il est essentiel de reconnaître qu’il existe des variations dans le calcul de ce chiffre en fonction des procédures et des objectifs immobiliers.
La loi Carrez n’est applicable que lors de la vente de logements en copropriété. Ce calcul peut s’avérer difficile, c’est pourquoi nous vous conseillons de consulter un agent immobilier et un expert en diagnostic pour vous aider à traverser ce bourbier juridique. Si cela ne peut garantir une protection contre tout désaccord éventuel avec les acheteurs dans le cadre d’un procès, cela vous évitera certainement de commettre d’autres erreurs coûteuses par la suite.
La loi Carrez est relativement importante dans toute opération immobilière, car elle peut avoir un impact considérable sur le prix de vente. Malheureusement, la moindre erreur sur cette information peut mettre en péril l’ensemble de la transaction. Connaître et respecter les interprétations légales de cet élément est essentiel pour réussir !
Si vous avez le moindre doute sur les mesures, il vaut la peine d’investir dans un diagnostic professionnel pour avoir l’esprit tranquille.
