Avant de vous lancer dans la construction d’un bien immobilier sur un terrain, il est indispensable de savoir si celui-ci est constructible. Pour ce faire, vous devez vous renseigner auprès de la mairie de la commune concernée. La constructibilité de ce terrain est déterminée par les autorités communales et inscrite dans le plan local d’urbanisme (PLU).
Si vous avez trouvé le terrain idéal pour construire la maison de vos rêves, assurez-vous qu’il est effectivement constructible ! Qu’il s’agisse d’un terrain agricole, isolé ou situé dans une réserve naturelle ou une zone verte, chacun de ces scénarios peut signifier qu’il est impossible de construire sur le terrain pour le moment. Il peut également manquer de services et d’utilités nécessaires pour construire à l’heure actuelle.
La première chose à faire sera donc de vous rendre à la mairie de votre ville et de vous renseigner sur le plan local d’urbanisme. Demandez alors un certificat d’urbanisme opérationnel qui comprend toutes les clauses suspensives applicables si les négociations ne tournent pas à votre avantage.
Qu’est-ce que le Plan Local d’Urbanisme ?
Le PLU est le déterminant ultime de l’attribution des zones constructibles pour chaque commune. Il prend en compte plusieurs éléments, dont les impératifs écologiques, les réglementations nationales relatives à la protection de la nature et d’autres éléments du projet de société pour définir les règles de construction sur l’ensemble de chaque zone locale.
À noter toutefois, pour un projet d’intérêt général, le PLU sera soumis à une enquête publique cadrée. À ce titre, le site web Notre Territoire regroupe les enquêtes publiques en France, ce qui peut vous permettre d’anticiper les projets locaux et ainsi pré-évaluer la faisabilité d’un projet privé.
Ce document vous permettra de savoir si le terrain est aménageable et vous donnera des informations sur les restrictions, les droits et les exigences des services publics (eau, gaz, lignes téléphoniques, services d’assainissement, électricité…). Même si ces conditions ne sont pas remplies au départ, certaines mesures peuvent être prises pour rendre le terrain aménageable.
Quelles sont les raisons qui font d’un terrain, un terrain non constructible ?
Si un terrain ne remplit pas les conditions juridiques et/ou techniques fixées par le PLU (Plan Local d’Urbanisme), il est alors classé inconstructible. Cela peut être dû à l’insuffisance de l’assainissement, des raccordements aux réseaux, ou même à sa situation dans une région sujette à des catastrophes naturelles comme les inondations ou les effondrements de terrain. Pourtant, il existe des cas où une modification du PLU peut rendre ce même terrain à nouveau constructible !
Le Plan Local d’Urbanisme est le principal élément qui éclaire les décisions en matière de constructibilité sur un terrain donné. Depuis son introduction par la loi ALUR en mars 2014, il a pris le pas sur les anciennes réglementations telles que le POS (Plan d’occupation des sols). En définitive, ces lois dictent la manière dont les terrains disponibles peuvent être utilisés au sein d’une commune sur le plan agricole, à des fins d’urbanisation et même pour préserver les zones naturelles !
L’article L 151-9 du code de l’urbanisme décrit précisément toutes ces différentes utilisations du sol. Il est important de noter que certaines communes n’ont pas de PLU, il faut donc s’adresser au préfet de votre commune si vous avez besoin de reclasser un terrain car cela relève du droit national.
En définitive, un terrain ne peut être déclaré constructible si :
- Il ne respecte pas les paramètres juridiques définis par le PLU.
- Les éléments essentiels nécessaires à l’habitation (électricité, assainissement, raccordement à l’eau et au gaz) sont inexistants ou insuffisants.
- Le terrain a été classé en « zone à risque naturel » en raison de risques d’inondation ou de glissement de terrain.
Comment passer un terrain, en terrain constructible ?
Pour rendre un terrain constructible, le mieux est de demander au maire de votre commune une modification du PLU. Cependant, il est essentiel de consulter les autres parties prenantes avant de prendre une décision, ce qui implique de se référer au code de l’urbanisme applicable et de s’adresser aux services de l’État tels que la DDE, la chambre d’agriculture ou encore les organismes pour la protection de l’environnement.
Optimisez vos chances de réussite et présentez un projet convaincant : il ne doit pas perturber le développement d’autres projets communaux, ni créer de nuisances environnementales. Le Guide Immo vous conseille donc fortement de trouver un terrain qui respecte l’environnement tout en favorisant une croissance durable.
Vous devez présenter des arguments convaincants à la municipalité en démontrant comment votre demande répond à ses normes environnementales et urbaines, tout en n’empiétant sur aucune zone naturelle. En définitive, l’approbation de votre projet de construction dépendra de la stratégie de la municipalité.
Contester un plan local d’urbanisme et demander des modifications sont vos meilleurs atouts pour rendre le terrain constructible. Prenez contact avec l’élu responsable de l’urbanisme dans la commune, puis suivez l’évolution du PLU : ces démarches augmenteront vos chances de réussite.
Quelles sont les démarches ?
Dans le cas d’un terrain non viabilisé
Si le terrain ne répond pas aux exigences techniques, par exemple s’il n’est pas correctement viabilisé, il peut toujours être mis en conformité. Cependant, la viabilisation d’un terrain est un processus complexe qui nécessite des investissements en temps et en argent.
Pour commencer, le propriétaire potentiel doit acquérir un certificat d’urbanisme pré-opérationnel auprès de la mairie, c’est ce qui lui permettra de vérifier s’il existe des installations de raccordement public à proximité. Ensuite, il doit prendre en compte tous les travaux de viabilisation nécessaires et prendre contact avec chaque organisme concerné (comme la compagnie des eaux ou ERDF).
Dans le cas d’un terrain situé dans une zone non constructible
Sauf si le terrain est situé dans une zone de danger, toute personne souhaitant l’acquérir peut déposer un recours en vue du changement ou de la révision de son PLU. Si un tel PLU n’existe pas encore, il faut s’adresser directement au préfet et faire une demande de reclassement.
En clair, que retenir ?
Si le terrain en question ne se prête pas à la construction en raison de son emplacement, il incombe au propriétaire potentiel de :
1. Demander la modification du Plan Local d’Urbanisme
Si vous souhaitez rendre un terrain constructible, le recours en modification du PLU est votre meilleur atout. Pour étayer votre demande et garantir son succès, il est essentiel que vous fournissiez des preuves convaincantes démontrant que la construction n’aura pas d’effets négatifs sur les projets de développement communal et ne compromettra pas la sécurité environnementale. Pour rendre effective une modification du PLU, le conseil municipal doit consulter les organisations concernées et délibérer avec le conseil municipal.
2. Demander une révision du PLU
Lorsqu’une demande de modification n’est pas conforme à la réglementation ou s’oppose aux objectifs du Plan d’Aménagement et de Développement Durable, l’article L 123-13 du Code de l’Urbanisme offre une alternative et permet de présenter une version révisée.
Pour argumenter avec succès cette demande de modification du PLU, vous devez mettre en avant le respect des normes environnementales du projet et la sauvegarde des éventuelles zones naturelles. Il est essentiel de se concentrer sur ces questions afin de fournir un argumentaire convaincant.
