Compromis de vente

Afin de conclure une transaction immobilière entre un acheteur et un vendeur, le compromis de vente est le contrat qui fixe les termes de l’accord. Ce document contient tous les éléments juridiques de la cession de la propriété, ainsi que les droits et les devoirs de chaque partie.

Avant de s’engager dans une vente ou un achat, il est important de comprendre en quoi consiste ce contrat, qui le rédige, quel est le délai de rétractation, quel délai avant la signature de l’acte authentique de vente et la remise des clés, ainsi que les conseils sur les conditions suspensives éventuelles.

Définition : le compromis de vente

Le compromis de vente, également appelé « promesse synallagmatique de vente », est un avant-contrat qui engage un vendeur à vendre et un acheteur à acheter un bien immobilier (maison, appartement ou terrain). Il permet de détailler chaque élément de la transaction afin de préparer l’acte définitif de vente.

Ce document officialise l’accord sur le prix et les conditions conclues entre l’acquéreur et le propriétaire du logement. Selon l’article 1589 du Code Civil, le compromis de vente est considéré comme une vente dès qu’il y a accord sur la chose et le prix. Il est donc important de le rédiger avec précision et en tenant compte des besoins de chaque partie.

Y’a-t-il des documents obligatoires ?

Pour un compromis de vente valide, il est essentiel d’inclure l’identité du vendeur et de l’acheteur, la description et l’identification complète du bien, le prix et la date de la transaction, ainsi que les signatures des deux parties. Cependant, ce contrat engage les parties à réaliser la transaction immobilière, il est donc important de détailler toutes les spécificités de la transaction dans les clauses du contrat pour éviter les malentendus.

En plus des éléments essentiels, le vendeur a l’obligation de fournir en annexe différents documents. Il s’agit notamment du dossier de diagnostic technique (DDT), qui est un ensemble de 10 diagnostics immobiliers obligatoires. De plus, selon la loi ALUR, des documents supplémentaires doivent être fournis pour les logements en copropriété, tels que le règlement de copropriété, l’état des travaux déjà votés avec le montant restant à payer, l’état général de l’immeuble et son carnet d’entretien.

Qui rédige le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être rédigé entre particuliers, sans la présence d’un notaire, ou avec l’aide d’un notaire qui peut garantir les intérêts de chacune des parties. Il est possible pour chacun des acheteurs et vendeurs d’avoir leur propre notaire sans engendrer de coûts supplémentaires pour les frais de notaire.

Il est également important de noter que, en plus des éléments essentiels, le compromis de vente doit inclure en annexe le Dossier de Diagnostic Technique qui concerne également les parties communes lorsque le logement est en copropriété.

Signature du compromis de vente

Qu’il s’agisse d’un contrat rédigé entre particuliers, en présence d’un notaire ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier, il est important de se réunir pour lire et comprendre toutes les caractéristiques de l’avant-contrat avant de signer. Il doit y avoir un exemplaire authentique pour chaque personne liée à la transaction immobilière. Par exemple, pour un couple d’acheteurs et un couple de vendeurs, il en faudra 4 lorsque l’accord est conclu entre 4 personnes.

Il est courant pour l’acheteur de verser un dépôt de garantie, généralement compris entre 5 à 10 % du prix d’achat, pour s’engager dans la transaction immobilière et permettre au notaire de finaliser les démarches nécessaires. Ce dépôt sera déduit ultérieurement du prix final lors de la signature de l’acte définitif. Ce dépôt peut être conservé par le notaire ou par l’agence immobilière si elle dispose de la garantie financière requise et en a le droit.

Pour s’engager en tant qu’acheteur, il peut être nécessaire de disposer d’un apport personnel suffisant lors de la transmission d’une offre de vente au vendeur ou à son représentant (agence immobilière ou notaire) ou au moins avant la signature du compromis de vente.

Clause de condition suspensive d’obtention de prêt immobilier

Une des clauses cruciales pour l’acheteur est la clause de suspension du contrat en cas d’échec de l’obtention d’un crédit immobilier. En effet, sans cette clause, l’acheteur se verra dans l’incapacité de payer le bien s’il ne parvient pas à obtenir le prêt. Il est important de noter que sans cette clause, l’acheteur serait contraint d’acheter le bien ou de payer des pénalités conséquentes au vendeur.

Pour que votre compromis soit solide et sûr, il est essentiel d’ajouter d’autres conditions suspensives. Il peut s’agir de la vente d’un autre bien ou de précisions sur certaines caractéristiques de la maison ou de l’appartement. En outre, vous devez tenir compte des éventuelles préemptions des autorités locales, des locataires ou des servitudes non déclarées.

Pour une sécurité encore plus grande autour de cet achat, nous recommandons d’inclure une condition suspensive d’octroi d’un prêt immobilier (montants et durée) en plus du montant de leur offre dès qu’ils font une offre.

Y’a-t-il un délai de rétractation ?

En août 2015, la loi a été modifiée pour porter le délai de rétractation de l’acheteur de 7 à 10 jours. À la signature d’un compromis, ce délai commence à courir et il n’y a pas d’exigence de justification de la rétractation dans cette fenêtre ; elle n’entraîne pas non plus de pénalité.

Une fois les 10 jours écoulés, le seul moyen pour l’acheteur d’annuler l’achat sans frais est de recourir à l’une des nombreuses stipulations inscrites dans le contrat. Toute autre tentative de l’une ou l’autre des parties pour mettre fin à la vente peut être refusée par le tribunal ou exiger une compensation égale à tout dépôt initial effectué lors de la signature. Cette pénalité peut souvent atteindre et dépasser les montants initialement versés lors de la conclusion du contrat.

Quelle durée entre compromis de vente et signature de l’acte ?

Avant de vous engager dans une vente, veillez à prendre en compte le temps qui s’écoule entre le compromis et la finalisation. En général, il faut compter trois mois avant que les deux signatures soient apposées sur le papier et que la propriété change de mains, sans même tenir compte d’éléments supplémentaires tels que l’obtention du financement, les formalités et vérifications notariales ou les préparatifs d’un déménagement. N’oubliez pas que des rénovations peuvent également être nécessaires, que ce soit pour le vendeur ou l’acheteur, au cours de ce processus !

Différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Avec une promesse unilatérale de vente, les acheteurs peuvent s’assurer un accès exclusif aux maisons ou aux appartements sans s’engager officiellement à les acheter. Ce type d’accord permet à l’acheteur de disposer d’une période de temps déterminée pendant laquelle il est le seul à pouvoir acquérir le bien. Pour authentifier cet acte, il doit être enregistré au centre local des impôts fonciers dans un délai de 10 jours – par l’intermédiaire d’une agence immobilière professionnelle (acte privé) ou d’un notaire (acte authentique).

Une promesse de vente ne lie pas l’acheteur de manière substantielle, mais elle fait peser sur le vendeur un risque auquel l’acheteur peut se soustraire pendant cette période. Le compromis de vente est généralement utilisé pour ce type de transaction, car il offre une plus grande sécurité. Assurez-vous de vous renseigner sur le titre de propriété que vous recevrez si vous effectuez cette transaction.

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