Avec des taux d’intérêt en hausse, une inflation qui continue d’augmenter et un stock de propriétés qui ne cesse de diminuer, les conditions économiques du marché immobilier sont en train de changer par rapport à ce que nous avons connu au cours des cinq dernières années.
Alors que les fondements économiques qui ont poussé l’immobilier ces cinq dernières années à évoluer, nous devons nous demander à quoi ressemblera notre monde financier en 2023. Les taux d’intérêt vont-ils augmenter ? Notre pouvoir d’achat va-t-il diminuer ? L’inflation a-t-elle un impact sur la disponibilité des propriétés ? Comment ces éléments entrent-ils dans l’équation de la réussite dans deux petites années ?
Le Guide Immo vous fais part de sa vision du marché immobilier pour l’année 2023 !
Le marché immobilier reste actif
Cette année, le nombre de transactions s’est élevé à 1,1 million, se rapprochant ainsi des records établis par l’activité frénétique du marché en 2021. De même, les prix de l’immobilier ont connu une augmentation moyenne de 5,7 % en France au cours des 12 derniers mois, témoins du dynamisme et de la force de ce secteur !
Les effets de l’après-Covid sur le secteur de l’immobilier se font encore sentir dans toute la France, les zones rurales connaissant une croissance de 8 % et les villes du top 50 et top 10 faisant un bond d’environ 5 %. Paris est un exemple de l’aversion des résidents français pour la vie urbaine, car elle a enregistré une baisse de 1,2 % par rapport au taux déjà faible de -1,8 % de l’année dernière.
Dans les 11 plus grandes villes de France, si des mouvements avaient été observés au début du verrouillage, ils ont depuis stagné. Certaines zones comme Paris et Lyon ont commencé à voir une amélioration au cours de l’année 2021, mais elles sont maintenant suivies par d’autres villes comme Lille, Nantes ou Bordeaux avec beaucoup moins de progrès que ce qui a été observé les années précédentes.
Les marchés immobiliers de Marseille et de Strasbourg ont connu quant à eux une hausse significative de près de 9% au cours des deux dernières années. L’attrait pour le logement reste fort malgré l’entrée dans une phase d’atterrissage, qui est l’une des tendances les plus marquantes depuis l’émergence de Covid-19.
Les prix des maisons ont augmenté de 6,5 %, soit moins que les 9,7 % observés l’an dernier, se rapprochant ainsi des appartements qui ont connu une hausse de 4,7 % par rapport à leur tendance de +6,5 % en 2021. Cette poussée s’explique par une pénurie générale : les annonces de vente de maisons et d’appartements ont chuté de façon spectaculaire en quatre ans, respectivement de 54% et 28% !
L’impact de l’augmentation des taux sur le marché de l’immobilier
Alors que les taux d’intérêt grimpent depuis le début de l’année 2021, atteignant un pic à 1,9 % en septembre dernier, de plus en plus de personnes prêtent attention à ces récents changements tout en spéculant sur la poursuite de leur trajectoire ascendante.
Des conséquences sur la demande de biens immobiliers ?
Si les taux d’intérêt augmentent, la demande sera inéluctablement affectée. Pour quantifier l’effet, nous pouvons évaluer le taux d’effort (c’est à dire la proportion du revenu d’un ménage qui est utilisée pour rembourser son prêt) et voir comment la hausse des coûts d’intérêt modifie la stabilité financière des personnes présentes sur chaque marché.
Il est indiscutable et prouvé que la demande sera impactée par la hausse des taux d’intérêt. Pour en évaluer l’effet, on peut calculer le taux d’effort qui permet de mesurer à quel point des taux élevés affectent la solvabilité des ménages représentatifs de chaque marché.
Le HSCF précise que l’accès au crédit n’est possible que pour les emprunteurs dont le taux d’effort est inférieur ou égal à 35%. Ce seuil de 35% révèle que l’accessibilité aux prêts n’est pas un problème majeur pour la majorité des citoyens, et que la demande globale reste saine.
Les taux d’intérêt restent historiquement bas à 1,9 %, alors que le taux d’effort continue d’osciller autour de 28 % en France. Par ailleurs, près de 70 % des grandes villes ont un taux d’effort inférieur à 35 %. Malgré plusieurs hausses récentes des frais et des charges, ces ratios de dépenses sont tout à fait raisonnables pour la plupart des ménages du pays.
Si le taux à la mi-2023 devait atteindre 2,75%, le taux d’accessibilité moyen de la France resterait exceptionnellement favorable à 30%. En outre, 60 % des grandes villes resteront probablement en dessous de 35 %.
Augmentation du taux d’intérêt ?
Même dans le pire des cas, le taux d’effort pourrait encore se situer à un niveau acceptable de 34 %, et la demande resterait sûre dans la moitié des grandes villes. Bien que, dans l’ensemble, le taux d’effort moyen en France devrait rester intact malgré une hausse probable des taux d’intérêt, ce sont les villes à forte accessibilité financière qui seront les plus touchées. La demande de logements à Paris, Cannes, Antibes, Nice et La Rochelle pourrait subir une baisse marquée à la suite de cette hausse.
Etat des stocks des biens à vendre en France
Ces dernières années, les effets d’une pénurie de l’offre de produits français se sont fait sentir dans le monde entier. Malgré cela, différentes zones connaissent encore des disparités, et notamment les régions rurales qui ont vu leurs stocks diminuer de moitié depuis 2019 !
Le monde rural connaît une période encore plus difficile en raison de la diminution des stocks, réduits de moitié depuis 2019. Les marchés urbains tels que le Top 10 et le Top 50 commencent à se rétablir avec une lente reconstitution de leurs stocks. En revanche, le marché parisien a trop de stocks sur les bras – il a connu ses chiffres d’inventaire les plus élevés au cours des quatre dernières années !
En France, les 51 plus grandes villes présentent 4 perspectives distinctes en termes d’offre de logements. 30 grands centres urbains, dont Marseille, Montpellier et Grenoble, souffrent d’une grave pénurie. Treize autres dont Nice, Rennes, Lille et Strasbourg ne connaissent qu’une légère pénurie. En revanche : Toulouse, Bordeaux Nantes et Angers ne connaissent qu’un excédent insignifiant, tandis que Paris (dont le niveau de stock est le plus élevé depuis quatre ans), Lyon Villeurbanne et Mérignac connaissent une forte surabondance.
Quelles sont les répercussions sur le marché immobilier ?
La disponibilité limitée actuelle des maisons devrait tempérer la baisse de la valeur des maisons causée par la diminution de la demande due à la hausse des taux d’intérêt. Ceci est particulièrement pertinent pour les marchés qui sont maintenant plus attractifs depuis Covid, tels que les villes rurales et de taille moyenne. Toutefois, les zones sursaturées en logements (par exemple Paris) ne seront pas à l’abri d’une baisse de la demande et pourraient connaître une chute des prix.
Quelles perspectives pour l’année 2023 ?
Le Guide Immo a identifié 3 hypothèses économiques primaires pour l’année à venir :
- Les prévisions de la Banque de France prévoient que l’inflation restera élevée, dépassant les 4%
- Le taux de chômage devrait rester inférieur à 8% et donc rester stable
- La production de crédits hypothécaires connaîtra une baisse raisonnable en volume, inférieure à 20%.
Si l’un des éléments suivants devait se concrétiser, il pourrait compliquer cette situation déjà précaire : une intensification de la crise énergétique, une accélération de l’inflation à un rythme rapide, une hausse de la dette souveraine européenne ou une escalade des tensions géopolitiques.
Là encore, les réalités seront différentes selon les villes de France.
- Le marché de l’immobilier à Paris devrait connaître une baisse de 3% d’ici septembre 2023, avec des prix frôlant la barre des 10 000€/m². Il s’agirait d’un point symbolique important pour l’économie et le secteur du logement de la ville.
- Les prix de l’immobilier dans les 10 plus grandes villes de France devraient connaître une légère augmentation de +1% cette année.
- Contrairement au reste du pays, les zones rurales resteront largement épargnées, avec une augmentation estimée à 5 % au maximum.