Avec la défiscalisation immobilière, vous pouvez bénéficier de réductions importantes de vos impôts tout en investissant dans l’immobilier. En 2023, il existe de nombreuses tactiques pour économiser sur les impôts avec les investissements immobiliers : Loi Pinel, taxe SCPI, déductions du déficit foncier, réformes Cosse ou Denormandie, loi Malraux et réglementation LMNP, autant de solutions pour réduire l’impôt sur le revenu par l’acquisition d’un bien immobilier. Explorez ces possibilités dès aujourd’hui grâce au Guide Immo !
Investissez dans l’immobilier avec des réductions d’impôts
Si vous êtes un contribuable à haut revenu, le gouvernement peut offrir des incitations considérables pour investir dans l’immobilier locatif. En tirant parti de ces allégements et exonérations fiscaux, tels que votre taux marginal d’imposition (TMI) ou l’ISF, vous pouvez économiser des impôts tout en développant votre portefeuille immobilier. Pour obtenir une analyse individualisée de la meilleure façon de profiter de ces opportunités et de réduire les coûts fiscaux, il suffit de demander un plan de défiscalisation immobilière sur mesure !
Défiscalisation en immobilier locatif avec la loi Pinel en 2023
L’investissement en loi Pinel est devenu la législation la plus connue et la plus utilisée de 2022, sans aucun signe de changement en 2023. Héritier d’une longue lignée de lois d’incitation fiscale telles que Robien, Scellier, Duflot et bien d’autres. Son mécanisme est simple : lorsque vous achetez un logement fraîchement construit que vous louerez à un prix abordable pendant 6 à 12 ans (selon votre engagement), vous pouvez déduire de vos impôts sur le revenu un pourcentage de ce prix d’achat ! Vous pouvez réduire jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, une aubaine incroyablement intéressante pour les investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine.
Vous vous engagez en contrepartie à conserver le bien et à la mettre en location pendant la totalité de votre engagement. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la défiscalisation Pinel en 2023 grâce à l’article rédigé par nos experts du Guide Immo.
Générez du déficit foncier pour réduire son revenu fiscal de référence
L’un des moyens les plus efficaces de réduire vos dépenses immobilières est de compenser tout déficit de revenu foncier en effectuant des travaux plus coûteux sur les propriétés locatives.
En déduisant les travaux d’entretien, d’amélioration et de rénovation de votre revenu imposable, vous pouvez réduire le montant des impôts dus. Gardez à l’esprit que cela ne s’applique qu’aux travaux de construction ou d’agrandissement, aucun autre type de travail ne sera pris en compte. Le plafond annuel de ces déductions est de 10 700 €, mais tout déficit non utilisé au cours d’une année donnée peut être reporté sur les dix années suivantes ! Il s’agit d’une opportunité incroyable d’économiser des impôts tout en augmentant la valeur de votre propriété par le biais de rénovations. Ainsi, au moment de la location ou de la vente, vous en aurez plus pour votre argent !
Les propriétaires qui utilisent le déficit foncier peuvent en tirer un grand avantage, car cette déduction ne fait pas partie de celles qui sont plafonnées à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Si vous vous trouvez au niveau de ce plafond, l’utilisation du déficit foncier pour ajouter des déductions à votre imposition globale reste une option viable – vous procurant au final des avantages fiscaux.
Au moment de décider de déclarer ou non vos revenus locatifs sous le régime du micro-foncier, il est important de se demander si cela peut être bénéfique. Cela dépendra du montant de vos dépenses déductibles (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, frais de conciergerie, frais de gestion locative, etc.) par rapport au fait de profiter de la déduction forfaitaire appliquée aux recettes brutes.
Défiscalisez plus avec la loi Malraux sur les monuments historiques
Pour les personnes fortement imposées, défiscaliser plus que ce que permet la loi Pinel est une possibilité. Investir dans la loi Malraux serait idéal pour cela ! Elle vous permet de déduire de votre impôt sur le revenu, annuellement et sur quatre années consécutives, jusqu’à 22 à 30 % des dépenses de travaux de restauration d’immeubles classés situés dans certaines zones, dans la limite d’un plafond de 100 000 € par an. Pour déterminer quelle partie des coûts est déductible, vous devez considérer où se situe votre logement. Pour bénéficier de cette déduction, tous les logements rénovés doivent être loués pendant une période minimale de neuf ans après les rénovations.
Les contribuables fortement imposés peuvent bénéficier d’une défiscalisation immobilière allant jusqu’à 30 000 € par an lorsqu’ils investissent dans des monuments historiques. Heureusement, il existe des SCPI spécialisées proposant ce type de droit avec des défiscalisations applicables. Ce mécanisme est exempté de la limite des autres niches fiscales et offre une solution d’investissement avantageuse à ne pas négliger !
Le régime de Censi-Bouvard pour investir dans des EHPAD
Le régime Censi-Bouvard est un avantage financier qui permet aux investisseurs de placer de l’argent dans des logements adaptés aux personnes âgées, et même dans des résidences de services comme des appartements pour étudiants ou des propriétés touristiques classées. Cette façon d’investir permet non seulement de répondre à la demande croissante de logements pour personnes âgées, mais aussi de réduire une partie de vos coûts d’investissement.
Profitez d’une réduction d’impôt de 11% sur votre achat, dans la limite de 300 000 € avec le dispositif Censi-Bouvard ! Vous devez respecter la durée de location de 9 ans et ne pas dépasser le plafond annuel du foyer fiscal de 10 000 €. Grâce à ce programme innovant, vous pourrez maximiser vos économies et enrichir votre vie en un rien de temps.
Le dispositif Cosse et Denormandie en 2023
Emmanuelle Cosse, la ministre du Logement, a créé un nouveau dispositif qui vient compléter les programmes existants. Baptisé « loyer abordable » ou Défiscalisation Cosse ancien, ce programme est actif depuis le 31 janvier 2017 et remplace les précédents dispositifs tels que Borloo ancien et Besson. Son objectif est de rendre les prix des loyers inférieurs à la moyenne en échange de réductions d’impôts pour les propriétaires lorsqu’ils acceptent de baisser leurs loyers.
Cette incitation fiscale est extrêmement bénéfique pour ceux qui sont prêts à baisser les loyers qu’ils proposent. En fonction du niveau du loyer (moins les frais), vous pouvez bénéficier d’un allégement fiscal de 15 à 70 %, voire de 85 % si votre location relève d’une association de logement social agréée !
À partir de 2020, le régime « Cosse ancien » sera lentement complété par le régime Denormandie. La politique du « Cosse ancien » peut encore être appliquée aux achats effectués jusqu’au 31 décembre 2022.
Le tout nouveau dispositif Denormandie, fortement influencé par la loi Pinel, s’applique aux logements anciens de plusieurs villes qualifiées et sélectionnées dans le cadre de l’initiative « Action Cœur de ville ».
Les villes des zones B2 et C sont désormais exclues du dispositif Pinel. Grâce à Denormandie, ces villes disposent désormais d’un dispositif similaire pour valoriser leur parc immobilier existant puisque l’offre de logements est encore suffisante.
Construire un patrimoine en investissant en nue-propriété
Pour les investisseurs, l’achat d’un bien en nue-propriété peut être une option intéressante. En utilisant le démembrement pour dissocier l’usufruit de la nue-propriété, ils peuvent investir dans un logement à un prix réduit en ne conservant pas les droits de le vendre ou d’y vivre/de le louer pendant une période donnée (jusqu’à 15 ans).
Cela présente différents bénéfices :
- Commencez à constituer votre portefeuille immobilier à un coût réduit, et économisez entre-temps sur les revenus locatifs et les cotisations de sécurité sociale.
- L’un des grands avantages d’être locataire ou usufruitier est de ne pas avoir à payer d’impôts locaux ; seules la taxe foncière et la taxe d’habitation sont applicables.
- Si cet achat n’est pas financé par un prêt immobilier, il sera exonéré de l’ISF. Cela rend les achats de biens importants très intéressants pour les acheteurs.
- Si un prêt immobilier est utilisé pour financer votre bien, vous pourrez déduire les intérêts de tout autre revenu généré par vos investissements immobiliers.
- Une fois le démembrement terminé, vous retrouverez le contrôle total et la propriété de ce bien immobilier.
Ce dispositif est la solution idéale pour ceux qui possèdent actuellement des fonds ou des actifs importants et qui souhaitent continuer à investir dans l’immobilier sans avoir à payer une lourde facture fiscale pendant un certain temps.
Défiscalisez intelligemment …
Il est important de se rappeler que le choix d’un produit de réduction d’impôts ne doit pas être fait dans le seul but de diminuer vos impôts sur le revenu. Malheureusement, de nombreux contribuables ont subi des pertes substantielles en investissant dans des produits de « réduction d’impôts » sans en évaluer la qualité ni peser tous les avantages et inconvénients potentiels.
Si l’optimisation fiscale peut certainement constituer un avantage supplémentaire, elle ne doit pas être le seul facteur à prendre en compte lorsque vous envisagez un investissement immobilier. Pour vous assurer que votre entreprise est réellement rentable, vous devez analyser en profondeur le montage financier et soumettre correctement votre documentation d’exonération fiscale. En y réfléchissant bien et en vous préparant, vous pourriez très bien réaliser des économies d’impôts considérables !
Faites preuve de prudence lorsque vous investissez dans des biens immobiliers à des fins de défiscalisation. Trop souvent, ces produits sont revendus après quelques années pour près de la moitié du prix d’achat initial, qui a probablement été artificiellement gonflé pour bénéficier d’exonérations fiscales. Pour ne rien arranger, les aides publiques sont souvent détournées par des intermédiaires et ne sont pas toujours répercutées sur les contribuables. Si vous souhaitez éviter ce scénario, tenez-vous à l’écart des 60 villes identifiées comme de mauvais investissements locatifs.
Si vous cherchez à maximiser vos économies et vos investissements, gagner 40 000 euros d’impôts ne vaut pas la perte de 50 000 euros qui pourrait être accumulée en raison de marchés locatifs médiocres ou de processus de revente complexes. Pour garantir un investissement immobilier rentable avec des avantages supplémentaires en matière de défiscalisation, choisissez des propriétés bien situées pour une vente plus facile et un marché locatif plus cohérent.
Il peut être intéressant de se pencher sur les avantages de devenir un investisseur LMNP. Vous pouvez notamment amortir le coût d’achat d’un bien et les frais connexes lorsque vous vous engagez dans des investissements de location meublée, cela diminuera considérablement votre taux d’imposition sur les loyers pendant plusieurs années sous le régime réel. Un comptable LMNP expérimenté peut vous aider à déterminer quelle option est la plus appropriée pour vous.
Lorsqu’on investit, il est essentiel de se rappeler les principes de base : un plan solide adapté à ses objectifs et à ses fonds existants. Il s’agit notamment de gérer correctement les dépenses, de connaître les avantages et les inconvénients de toute incidence fiscale liée à cet investissement, d’obtenir un prêt adapté auprès d’un courtier ou d’un autre conseiller financier à des fins de financement.
