Un prêt immobilier s’accompagne généralement d’un apport, même si ce n’est pas toujours le cas. Les banques vous demandent régulièrement de financer au moins une partie de votre investissement immobilier de votre poche. Il devient alors essentiel de comprendre le concept d’apport personnel. C’est un élément clé pour déterminer si vous serez approuvé pour un prêt et le taux d’intérêt que vous pourriez recevoir. Savoir comment votre cote de crédit, vos revenus et d’autres facteurs affectent votre apport personnel vous aidera à prendre des décisions éclairées lorsque vous demanderez un prêt immobilier.
Revenons sur cette notion d’apport personnel pour obtenir un crédit immobilier avec une définition, des exemples de moyens pour s’en constituer un, les avantages qu’un apport procure pour un prêt immobilier, des conseils pour choisir le montant de son épargne à utiliser, etc. Nous verrons que c’est un élément de plus en plus important pour obtenir un prêt immobilier en France en 2023.
Qu’est-ce que l’apport personnel ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier, le financement est souvent divisé en plusieurs éléments distincts : l’apport personnel, le crédit hypothécaire et les subventions diverses. Pour les banques ou les organismes de crédit, l’apport personnel est la partie de votre achat immobilier que vous financez sans votre aide.
Vos fonds personnels et les sommes que vous allez consacrer à votre projet immobilier, comme un héritage ou une donation, le produit de la vente d’un autre bien, constituent une partie du capital nécessaire. En dehors de ce prêt immobilier, d’autres apports peuvent être utilisés comme complément, notamment les prêts à taux zéro comme les prêts Action Logement (1% logement) ou Paris Logement ; un prêt relais ; un coup de pouce familial ; des dispositifs subventionnés… et la liste est longue !
Pour ceux qui ont la chance de disposer d’un plan d’épargne entreprise (PEE), l’achat d’une résidence principale peut être financé en partie avec leur propre argent. En fonction de votre budget, vous pouvez financer de 0 à 100 % de votre investissement immobilier avec votre épargne. Le choix de la part de l’argent et du crédit dans le processus de financement dépend de plusieurs facteurs dont nous parlerons plus loin.
En clair, l’apport personnel est la somme d’argent que vous êtes en mesure de payer d’avance lors d’un achat ou d’un investissement immobilier. Cet argent peut provenir d’économies, d’investissements déjà réalisés dans le bien, ou même de cadeaux ou d’un héritage. Il peut également provenir d’une propriété existante qui a été vendue ou refinancée, le produit de la vente étant affecté au nouvel achat. Dans la plupart des cas, les apports personnels sont utilisés pour couvrir les frais de notaire, de clôture et/ou les acomptes sur les propriétés.
Lorsqu’ils demandent un prêt, les prêteurs veulent généralement voir que les emprunteurs potentiels ont un peu de peau dans le jeu en montrant qu’ils sont prêts à apporter leurs propres fonds pour un achat. Plus l’emprunteur apporte de fonds à l’avance, plus il a de chances de bénéficier d’un taux d’intérêt réduit, car cela montre qu’il s’investit pour que ses paiements restent à jour.
Quels avantages d’avoir un apport dans son investissement ?
Lorsque vous demandez un prêt immobilier, l’établissement de crédit examine soigneusement votre dossier afin d’évaluer tout problème potentiel de remboursement. C’est leur façon de mesurer le risque lié au fait de vous prêter de l’argent.
Sur la base de l’intégrité de votre dossier, les prêteurs peuvent vous offrir une somme plus élevée et/ou des conditions plus favorables. Votre apport personnel est l’un des principaux facteurs permettant de déterminer la solvabilité. En investissant de l’argent dans votre projet, vous réduisez le montant à emprunter, ce qui témoigne d’une discipline financière et d’un potentiel d’épargne à long terme, autant de qualités très intéressantes pour les créanciers !
Les banques sont généralement plus favorables aux projets dont l’apport minimum est de 10 %, car cela permet de couvrir les frais de notaire et d’agence immobilière sans nécessiter le recours à un prêt. Sans cet investissement minimal, il est fort probable que le financement soit refusé.
Une contribution d’au moins 20 à 25 % au financement de votre projet peut vous aider à obtenir un taux d’intérêt plus bas sur votre prêt immobilier. En effet, cela réduit considérablement les risques pour la banque et celle-ci est disposée à faire des concessions en retour, comme plusieurs points ou dizaines de points de base en moins sur votre taux d’intérêt. De plus, cela peut vous donner un avantage lors de la négociation d’autres facettes de votre dossier de prêt, comme les frais de remboursement anticipé et les frais de dossier qui peuvent être totalement éliminés !
Les banques recherchent généralement une partie du projet d’acquisition financée à hauteur d’au moins 30 % par des apports personnels. Plus votre apport est important, plus vous aurez de chances d’obtenir un financement avec des ratios d’endettement plus élevés que les 33% habituellement attribués aux emprunteurs lambda.
Si vous cherchez à acheter un bien immobilier d’une valeur de 100 000 €, il est recommandé de disposer d’un apport d’au moins 10 000 € (10 %) du coût. Cela augmentera considérablement vos chances d’obtenir facilement un prêt immobilier pour commencer à investir.
Ces 10 000 € faciliteront le paiement des diverses dépenses liées à votre achat immobilier, en plus du coût d’achat réel. Vous pouvez utiliser cet argent pour les frais de notaire, les frais de financement tels que les frais de garantie et de dossier, ou même les honoraires de l’agent immobilier si vous décidez de faire appel à un intermédiaire.
Choisir le montant de son apport personnel et de prêt immobilier
Profiter d’un apport personnel lors d’une demande de prêt immobilier est une décision indéniablement judicieuse. Non seulement cela simplifiera le processus, mais vous êtes également susceptible de bénéficier de taux plus compétitifs et d’avoir un meilleur contrôle sur votre charge financière. En outre, la réduction de la durée ou des mensualités de votre prêt peut vous aider à limiter les coûts sans avoir à réduire le montant total de votre emprunt.
Même si les taux des prêts immobilier sont actuellement élevés, il est important de maintenir un équilibre délicat entre le montant que vous êtes prêt à investir dans votre achat et le montant du prêt. La prudence vous dicte de garder une certaine épargne afin de faire face aux imprévus de la vie.
Le montant de l’apport personnel nécessaire dépend de plusieurs facteurs tels que le score de crédit, le niveau de revenu, les antécédents professionnels, etc. Cependant, en règle générale, les prêteurs recherchent 10 à 20 % du coût total de la propriété achetée comme apport personnel des emprunteurs. Cela dit, certains prêteurs peuvent exiger plus de 20 %, en fonction de certains critères tels que la cote de crédit et le ratio dette/revenu (DTI). Par exemple, si votre ratio DTI est élevé, il se peut que vous deviez fournir plus de 20 % du coût total de la propriété en apport personnel afin d’être approuvé pour le prêt. En outre, si vous avez un mauvais crédit, il se peut que vous deviez fournir un apport personnel encore plus élevé afin d’obtenir un financement avec des conditions et des taux favorables.
Comment déterminer la somme à apporter à votre projet ?
Lorsque vous devez choisir entre un prêt ou un apport pour votre achat, l’option que vous choisirez dépendra du type de propriété. Considérons deux types : la résidence principale et l’investissement locatif. En ce qui concerne la location d’un bien d’investissement, il convient de noter que les dépenses liées à ce financement peuvent être déduites de votre déclaration d’impôt, ce qui n’est pas possible avec une résidence principale ! Ainsi, les prêts peuvent s’avérer plus avantageux que les apports lorsqu’on parle de location immobilière.
Qu’en est-il du prêt immobilier sans apport ?
Pour les emprunteurs ayant un excellent score de crédit, certaines banques sont disposées à accorder un prêt immobilier sans apport personnel. Toutefois, vous devez fournir à la banque de nombreuses garanties de faible risque pour bénéficier d’une telle offre. Ce type de prêt est dit à 110 %, car il ne couvre pas seulement le prix d’achat, mais aussi les frais de notaire et d’assurance (10 %). Avec cette approche, vous pouvez être sûr que tout ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier est réglé avant de signer quoi que ce soit !
Si vos finances sont à la hauteur, vous pourrez peut-être obtenir un prêt sans acompte. Pour augmenter vos chances d’obtenir des conditions favorables sur une ligne de crédit à 110 %, voici le profil idéal : des revenus réguliers générés par deux salaires fiables (hors immobilier), une valeur nette importante au-delà de cet achat, c’est-à-dire une assurance-vie et une propriété immobilière entièrement payée, et des fonds propres professionnels. En contractant un prêt sans verser d’acompte alors que les taux d’intérêt sont minimes, vous pouvez avoir l’occasion de recevoir plus de bénéfices que le coût de cette nouvelle somme empruntée. Investir judicieusement vos fonds existants et obtenir des rendements plus élevés peut être bénéfique pour vous dans ce cas.
Bien que nous ne puissions pas contrôler notre âge, les banques sont prêtes à faire plus d’efforts pour les primo-accédants qui débutent leur carrière en raison de leur manque d’épargne. Financer un investissement dans un bien locatif est une option judicieuse, car vous recevrez des paiements mensuels qui pourront vous aider à couvrir le coût de votre crédit à 110 %. Cette démarche financière peut également être avantageuse d’un point de vue fiscal.
Il est important de disposer de toutes les informations financières pertinentes pour que votre banque sache que vous serez en mesure de rembourser facilement et rapidement votre prêt. Malheureusement, il y a un inconvénient si vous choisissez de ne pas présenter d’apport personnel : cela entraînera des taux d’intérêt plus élevés sur ce crédit. Les banques offrent généralement un taux plus élevé lorsqu’il n’y a pas d’apport personnel qu’avec seulement 10 % de votre part. Ainsi, vous n’aurez pas accès aux taux immobiliers les plus bas actuellement disponibles sur le marché.
Il est important de comprendre quel apport personnel est nécessaire lors d’une demande de prêt immobilier, car cela peut avoir un impact sur l’approbation ou non de votre demande et sur le type de taux d’intérêt que vous recevrez une fois approuvé. Le fait de connaître votre score de crédit et de comprendre votre ratio DTI vous donnera une idée de la somme que les prêteurs attendront de vous avant d’approuver un prêt. En prenant ces mesures, vous pourrez obtenir des conditions favorables sur votre prochain prêt immobilier !
