Dans le contexte économique actuel, de nombreux entrepreneurs et commerçants sont confrontés à la nécessité de réduire leurs coûts d’exploitation pour rester compétitifs et assurer la pérennité de leur activité. Parmi les charges les plus importantes figure le loyer d’un bail commercial, qui représente souvent une part conséquente du budget d’une entreprise. Ainsi, savoir comment renégocier et faire baisser ce loyer est une question cruciale pour ces acteurs économiques en quête d’économies.
Bien que cela puisse sembler complexe, quelques astuces et stratégies spécifiques permettent d’obtenir des résultats significatifs. Dans cet article, nous aborderons les différentes méthodes pour parvenir à une réduction du loyer d’un bail commercial, en prenant en compte les particularités juridiques et les enjeux économiques qui entourent cette problématique. En maîtrisant ces techniques, les entrepreneurs et entreprises pourront ainsi optimiser la gestion de leurs dépenses et renforcer leur pérennité dans un marché de plus en plus concurrentiel.
Les solutions pour faire baisser votre loyer
Demander de l’aide à son bailleur
L’une des solutions pour faire baisser le loyer d’un bail commercial consiste à demander de l’aide directement à son bailleur. En effet, les possesseurs d’un local commercial ont parfois intérêt à accompagner leurs locataires pour garantir leur pérennité et prévenir les risques d’impayés ou de vacance locative. Pour entamer cette démarche de négociation, il est indispensable de préparer un argumentaire solide et bien documenté, mettant en lumière les enjeux économiques de la réduction du loyer pour le locataire.
Tout d’abord, il faut étudier les conditions actuelles du marché local de l’immobilier commercial, en fournissant des exemples de montants de loyer pratiqués dans des locaux similaires ou dans la même zone géographique. Ceci permettra de mettre en évidence un éventuel écart de loyer injustifié. Ensuite, il est crucial de présenter des indicateurs financiers précis, tels que le chiffre d’affaires, la marge brute ou les charges fixes liées à l’exploitation du commerce, afin d’expliquer pourquoi une baisse de loyer est nécessaire pour assurer la rentabilité et la viabilité de l’entreprise.
En parallèle, il convient de rappeler que la législation française prévoit des possibilités de renégociation du loyer de bail commercial. Cela peut être le cas, par exemple, lors du renouvellement du bail, tous les 9 ans, ou si des travaux d’amélioration ont été effectués par le locataire, auquel cas il peut demander une réduction du loyer proportionnelle à la valeur des travaux. N’hésitez pas à vous référer aux dispositions légales en vigueur pour renforcer votre argumentation.
Jouer sur la révision Triennale
Il est également recommandé d’aborder le sujet de la révision triennale du loyer d’un bail commercial, fixée par la loi. Bien que cette révision soit généralement comprise comme une augmentation, elle peut également être l’occasion de demander une baisse de loyer si les conditions de marché s’avèrent défavorables pour le locataire. À cet égard, l’intervention d’un expert en évaluation immobilière peut être requise pour déterminer les conditions économiques du marché et la valeur locative réelle du bien.
N’oubliez pas de mettre en avant le partenariat et la collaboration entre le bailleur et le locataire, en soulignant l’intérêt mutuel d’un accord sur la réduction du loyer. Une telle démarche renforce la confiance et la solidarité entre les différentes parties, contribuant ainsi à la stabilité et au développement durable du secteur commercial concerné.
En somme, demander de l’aide à son bailleur pour faire baisser son loyer d’un bail commercial nécessite une démarche structurée et bien documentée, afin de mettre en avant des arguments légaux, économiques et partenariaux solides. De cette manière, il est plus probable d’obtenir l’accord du bailleur et de réduire le loyer, garantissant ainsi la pérennité de l’entreprise et l’équilibre du marché de l’immobilier commercial.
Demander un avenant à son contrat de bail commercial
Pour entamer la démarche de demande d’avenant, il convient tout d’abord d’évaluer la situation de son commerce et la nécessité de renégocier le loyer. Il est important d’analyser les facteurs qui pourraient motiver une baisse du loyer, tels que la conjoncture économique, les conditions du marché immobilier local ou encore la dégradation de l’activité commerciale.
Une fois cette analyse préalable effectuée, il faudra aborder la question avec le bailleur en exposant les raisons justifiant le besoin de modifier le loyer. Dans ce contexte, il peut être utile de s’appuyer sur des éléments factuels et des arguments solides afin de convaincre le propriétaire de revoir à la baisse le montant du loyer.
Dans certains cas, il pourra être opportun de faire appel à un expert immobilier ou à un avocat spécialisé en droit immobilier pour obtenir de précieux conseils et soutien dans les négociations avec le bailleur. Ces professionnels pourront également aider à rédiger et valider l’avenant en respectant les dispositions légales en vigueur.
Il est également essentiel d’évoquer les contreparties éventuelles offertes au bailleur dans le cadre d’une renégociation à la baisse du loyer, telle qu’une durée de bail prolongée, des travaux de rénovation à la charge du locataire ou encore un engagement de résultat sur l’activité commerciale.
Le bailleur n’a aucune obligation de baisser le loyer
Pour être transparent, il n’existe pas de demande « légale » de cette nature. Habituellement, le coût du loyer est fixé pour la durée d’un bail commercial moyen (qui dure généralement environ neuf ans) et indexé chaque année selon des critères stricts. En tant que bailleur dans ce cas, c’est à vous de décider de la suite à donner à cette requête particulière. Deux scénarios peuvent alors se présenter :
Si votre locataire ne paye pas son loyer
Vous avez le droit de refuser toute demande, voire d’entamer une procédure d’expulsion si nécessaire. Si le locataire n’a pas mis de côté suffisamment d’argent pour payer son loyer ou ne vous a pas contacté au sujet d’un problème avant de cesser ses paiements, vous avez le droit de le réprimander en conséquence. S’il bénéficie d’une aide de l’État qui devrait être plus que suffisante pour couvrir ses engagements, cela devrait également justifier une réponse de votre part.
Si vous décidez de résilier le bail de votre locataire, le préavis doit être valable et accompagné d’un motif sérieux et légitime, comme des loyers impayés ou une rupture de contrat. Notre guide sur la résiliation d’un bail commercial par le bailleur vous fournira de plus amples informations sur les étapes nécessaires à la résiliation. Par ailleurs, il convient de noter qu’une indemnité d’éviction n’est pas obligatoire en cas de résiliation d’un bail pour non-paiement du loyer.
Ceux qui disposent d’une clause résolutoire inscrite dans le bail n’ont pas à s’inquiéter : la résiliation peut être rapide et facile. La prudence est toutefois de mise, car votre locataire peut demander au juge des délais de paiement en raison d’une baisse imprévue de ses revenus ou d’autres problèmes de ce type. Les tribunaux sont généralement disposés à accéder à ces demandes si elles sont faites de bonne foi par des locataires honnêtes.
N’oubliez pas : dans les rares cas où le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire, il est indispensable de demander au TGI l’autorisation de résilier le contrat pour défaut de paiement des loyers. Le juge pourra vous donner raison, mais cette procédure sera plus longue et permettra une plus grande marge de manœuvre par rapport à un contrat comportant une telle expression.
Si votre locataire paye son loyer
Votre locataire a fait de son mieux pour payer son loyer malgré cette période difficile, mais avec la crise économique et sanitaire de Covid 19, il n’est plus en mesure de continuer à payer son loyer. Même si votre locataire fait tout ce qu’il peut pour s’adapter à cette situation unique, il ne pourra pas assumer ses responsabilités s’il ne bénéficie pas d’une réduction de loyer. Bien que vous ne soyez pas obligé d’accéder à sa demande, la conséquence sera le non-paiement du loyer. Vous pouvez choisir de suivre cette voie et de résilier votre bail commercial comme indiqué ci-dessus si c’est ce que vous préférez. En fin de compte, le choix vous appartient.
Parvenir à un accord avec votre locataire, surtout si vous avez toujours eu de bonnes relations au fil des ans, est souvent judicieux. L’un des avantages d’une baisse de loyer réside dans la crise économique actuelle qui touche de nombreux professionnels. En effet, sans preuve ni garantie que vous pourrez relouer au même prix et dans un délai court après le départ de votre locataire, cela peut être avantageux pour toutes les parties concernées. Compte tenu des circonstances extraordinaires actuelles (telles que la crise du COVID-19), la procédure d’expulsion de votre locataire est susceptible de durer longtemps. Les juges peuvent choisir d’utiliser tous leurs pouvoirs discrétionnaires (comme mentionné précédemment dans la partie concernant l’échelonnement des loyers) et n’expulser vos locataires qu’après une période beaucoup plus longue que d’habitude.
Prenez également en considération que les locaux commerciaux, même ceux dont le loyer est inférieur au taux du marché, sont plus avantageux à vendre en comparaison. Une réduction temporaire de loyer est financièrement intéressante puisque cette proposition ne crée pas de conflit avec votre locataire, qui continuera à payer une partie du loyer jusqu’à ce que les affaires reprennent et qu’il puisse payer le montant initial. De plus, en ces temps de crise, il est souvent possible de bénéficier d’une exonération fiscale sur les loyers réduits !
